전세권부채권에 대한 가압류의 효력
문) 저는 동네 지인에게 5,000만원을 빌려준 적이 있습니다. 그런데 돈을 빌려간 사람이 변제기가 지나도록 차일피일 변제를 미루고 있는 상태입니다. 그래서 저는 채권을 변제받지 못할 위험이 있을까봐 현재 채무자가 전세로 살고 있는 상태여서 채무자가 살고 있는 건물에 설정된 전세권에 대하여 가압류를 하였습니다. 그런데 채무자는 가압류를 말소해 달라고 하며 자신은 사실 임차인이며 전세권을 설정한 것은 임차보증금반환채권을 담보할 목적이었을 뿐이어서 실제 집주인과 전세권설정계약을 체결한 일은 없었다고 주장하고 있습니다. 그렇다면 정말 가압류의 효력이 없는 것인가요?
답) 만약 채무자인 임차인과 집주인이 실제로 전세권을 설정할 의사 없이 임대차계약에 기한 임차보증금 반환채권을 담보할 목적 또는 임차보증금을 담보로 금융기관으로부터 자금을 융통할 목적으로 임차인과 임대인 사이의 합의에 따라 임차인명의로 전세권설정등기를 경료하였다면 이는 민법 제 108조의 통정허위표시에 해당하여 무효가 됩니다.
그러나 무효인 통정허위표시에 기초하여 생긴 외관에 의하여 선의의 제3자가 피해를 보는 것을 막기 위하여 민법 제 108조 2항에서는 허위표시의 무효를 선의의 제 3자에게 대항할 수 없도록 하고 있습니다. 따라서 귀하께서는 위 조문에 의하여 보호받는 선의의 제 3자가 될 수 있습니다.
또한 대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다35473판결에서는 “실제로는 전세권설정계약을 체결하지 아니하였으면서도 임대차계약에 기한 임차보증금반환채권을 담보할 목적 또는 금융기관으로부터 자금을 융통할 목적으로 임차인과 임대인 사이의 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 경료한 경우, 위 전세권설정계약이 통정허위표시에 해당하여 무효라 하더라도 위 전세권설정계약에 의하여 형성된 법률관계에 기초하여 새로이 법률상 이해관계를 갖게 된 제3자에 대하여는 그 제3자가 그와 같은 사정을 알고 있었던 경우에만 그 무효를 주장할 수 있다. 그리고 통정한 허위표시에 의하여 외형상 형성된 법률관계로 생긴 채권을 가압류한 경우 그 가압류권자는 허위표시에 기초하여 새로이 법률상 이해관계를 가지게 된 제3자에 해당하므로, 그가 선의인 이상 위 통정허위표시의 무효를 그에 대하여 주장할 수 없다.” 라고 판시한 바 있습니다.
그러므로 귀하께서는 채무자인 임차인이 집주인과 사이의 전세권설정계약이 통정허위표시로서 무효이므로 귀하께서 신청한 전세권부 채권에 대한 가압류의 효력이 없다고 주장하더라도 채무자인 임차인과 집주인 사이의 허위표시 외관에 기초한 선의의 제 3자에 해당하여 보호를 받을 수 있으므로 가압류의 효력이 유효라고 주장할 수 있습니다.